La préparation de sa retraite peut se réaliser de différentes manières, dont le démembrement. Celui-ci est un montage patrimonial encore peu connu et qui se révèle pourtant extrêmement intéressant sur plusieurs points de vue : financier, fiscal et juridique – pour faciliter la transmission. Il peut d’ailleurs s’appliquer sur différents types d’actifs.
Le démembrement : rappel sur l’usufruit et la nue-propriété
Le démembrement est décidé d’un commun accord entre deux individus qui tirent parti de deux droits différents : l’usufruit et la nue-propriété qui, en étant réunis, forment la pleine propriété. Ces deux individus sont l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Les droits de l’usufruitier : celui-ci profite pleinement de l’actif sans qu’il n’en détienne la propriété : les loyers si l’actif est mis en location, l’occupation s’il s’agit d’un bien immobilier.
Les droits du nu-propriétaire : à l’inverse, le nu-propriétaire ne détient que la propriété du bien, sans jouir des droits sus-énumérés. C’est celui-ci qui deviendra d’ailleurs plein propriétaire de l’actif démembré au moment où le montage cessera d’être en vigueur.
Mettre en place le démembrement pour préparer la retraite
Ce sont les deux parties qui prescrivent ensemble la durée du démembrement. Voici un exemple de préparation de la retraite dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Monsieur A et Monsieur B se mettent d’accord pour l’achat d’une maison : le premier l’achète en nue-propriété pour préparer sa retraite, et le second en usufruit. Le démembrement est conclu pour une période de 20 ans : les deux parties ont ciblé la fin du montage à une date approchant le départ à la retraite.
Le prix de l’immobilier est revu à la baisse aussi bien pour Monsieur A que pour Monsieur B, ce qui constitue un avantage très intéressant du point de vue financier. Le prix est d’ailleurs calculé en fonction de la durée du montage.
Pendant 20 ans, Monsieur A ne perçoit aucun revenu locatif issu de l’exploitation de ce dispositif, ce qui l’exonère du paiement d’un quelconque revenu foncier y afférent. Il ne paie pas d’impôt sur la fortune immobilière, n’étant pas détenteur de la pleine propriété. Ce qui donne lieu à des avantages fiscaux considérables.
À la veille de son départ à la retraite, après 20 ans de démembrement, le montage expire et Monsieur A revêt enfin son statut de plein propriétaire. Ce qui change pour lui :
- Il pourra à son tour percevoir les revenus locatifs s’il opte pour la mise en location : ces revenus viendront s’ajouter à ses pensions et aux rentes viagères qu’il perçoit éventuellement
- Dans le cas échéant, il pourra occuper le bien à titre de résidence principale et ne plus avoir à louer un autre logement, ce qui lui permettrait d’injecter plus d’argent dans ses dépenses courantes pour augmenter son pouvoir d’achat.
Le démembrement peut aussi être mis place pour les actifs pierre-papier comme les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui procurent des avantages tout aussi intéressants que l’immobilier physique, voire plus. En reprenant l’exemple ci-dessus, Monsieur A fera l’acquisition des parts en nue-propriété: il n’encaissera aucun dividende tout au long de la période de démembrement. À l’expiration de celui-ci, il devient pleinement propriétaire de ses parts.
Quelles procédures pour enclencher le démembrement ?
La présence d’un notaire est requise afin que le démembrement soit effectif : celui-ci rédige un acte notarié qui sera signé par les deux parties. Ce document sera alors annexé à toute liasse au besoin, telle que la liasse fiscale pour la déclaration annuelle d’impôts. Il sera également exigé au moment de la fin du démembrement afin que le nu-propriétaire jouisse de ses nouveaux droits, c’est-à-dire ceux de la nue-propriété, additionnés des droits rattachés à l’usufruit récupéré.
