Lorsque vous injectez une partie de votre argent dans un produit de placement, votre conseiller en gestion de patrimoine vous recommandera toujours la diversification. Celle-ci est possible avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
La diversification se fait en tenant compte de plusieurs paramètres :
Le degré d’acceptation des risques
Au niveau de la SCPI elle-même
Les SCPI ne donnent pas lieu à un même niveau de risque. Il existe par exemple les actifs dits « acycliques », c’est-à-dire dont le rendement et la demande locative sont constants. Ce sont les immeubles résidentiels, ceux exploités dans le domaine de la santé, du logement senior et de l’éducation. Idem pour les SCPI œuvrant dans la logistique. À l’inverse, les SCPI détenant des hôtels ou certains murs de commerces dans leur patrimoine ne jouissent pas toujours de cette stabilité.
Ainsi, il vaut mieux anticiper les risques par rapport à la composition du parc de la SCPI. Celle-ci est connue à l’avance en consultant simplement sa fiche d’identité et en se rendant à la section localisation géographique. Pour un profil prudent, il vaut donc mieux opter à 65% pour des actifs sécurisés (SCPI résidentielles, de santé, de logistique et d’éducation). Si vous êtes plus tolérant aux risques, la diversification peut se faire en tenant compte d’une plus large segmentation.
Par rapport à la stratégie de la société de gestion
Plusieurs opérateurs exploitants proposent différentes stratégies en ce qui concerne le pilotage de leur SCPI. Certaines déploient des politiques opportunistes tandis que d’autres optent pour la limitation de la prise de risques, malgré leurs riches années d’expérience en ce qui concerne la commercialisation de ces actifs pierre-papier.
Il vaut mieux prendre le temps d’analyser les caractéristiques de chaque société de gestion, puis de diversifier en fonction de l’expertise et des expériences engrangées. La capitalisation de l’exploitant est aussi importante à vérifier puisque c’est celui-ci qui distribue avant tout les dividendes de chaque investisseur ayant souscrit aux parts.
Afin de bien diversifier un portefeuille de SCPI, opter pour différentes sociétés de gestion est aussi un excellent moyen de s’y prendre, en les sélectionnant sur la base de ces critères.
La famille, la catégorie et le type de SCPI
On dénombre plusieurs familles de SCPI : les SCPI résidentielles et professionnelles, qui sont elles-mêmes segmentées en plusieurs catégories. Pour les SCPI résidentielles par exemple, celles-ci se décomposent en SCPI fiscales, de rendement et de plus-value, se servant à la fois d’actifs neufs et anciens. Pour les SCPI professionnelles, fonctionnant majoritairement à base d’immeubles d’entreprises, elles sont classées selon leur composition : bureaux, logistiques, commerces, santé, éducation, locaux d’activité, hôtels. Certaines d’entre elles sont dites diversifiées, incluant tous ces actifs à la fois.
En ce qui concerne le type de la SCPI, on en distingue deux : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. La diversification peut ainsi tenir compte de tous ces critères.
L’intérêt de solliciter l’avis d’un CGP
Comme il existe une multitude de SCPI sur le marché, il est souvent difficile de sélectionner celles qui feront partie du portefeuille tout en considérant rentabilité, diversification, sécurité. C’est pourquoi, se tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) se révèle déterminant, voire indispensable, pour bien investir en SCPI. Celui-ci sera un CGP indépendant afin que les conseils soient parfaitement complets et personnalisés.
Le rôle du CGP est aussi d’affiner les différentes simulations préalablement réalisées avant de se lancer dans un investissement SCPI. De même, c’est lui qui déterminera la composition finale du portefeuille pierre-papier ainsi que celle du patrimoine en général, en considérant ses forces et ses faiblesses et en réalisant les différentes optimisations sur plusieurs niveaux.
